Adviseur Huurdersverenigingen, bewonerscommissies en Verenigingen van Eigenaren

Als vakbondsbestuurder bij de Ntb, de vakbond van musici en daarna directeur van NORMA heeft Wisso Wissing veel ervaring opgedaan in het organiseren van verenigingen en stichtingen en heeft daarin vernieuwingen doorgevoerd.

Wisso is al sinds 2003 toen hij op het Java-Eiland in Amsterdam kwam wonen, lid van én actief voor Huurdersvereniging Java (HV Java) . In april 2017 is Wisso door de Algemene Leden Vergadering (ALV) gekozen als bestuurslid en direct daarna benoemd tot voorzitter.  

Organisatiedoelstellingen
Een van de speerpunten van het bestuur was vanaf dat moment  het versterken van de organisatie. Centraal daarin staat versterken van het contact met de leden en zorgen voor een grotere betrokkenheid van hen. Wisso wilde met de kennis en ervaring die hij bij de vakbond en NORMA heeft opgedaan, HV Java meer een organisatie van én voor de leden maken! Een van de middelen daartoe is het opzetten van een efficiënt systeem voor de ledenadministratie, waarover later meer.

De focus voor het bestuur en de werkgroepen was en is nog steeds de in de overlegwet geregelde advisering over de jaarlijkse huuraanpassing. Begin 2017 is het bestuur erin geslaagd de huurverhoging te beperken tot 1%, terwijl contractueel 5% (excl. CPI) mogelijk is. Na een vijftal jaren van huurverhogingen van ruim 5 % per jaar, wilden de leden van Huurdersvereniging Java de ongebreidelde huurverhogingen een halt toeroepen.

Succesvol
Huurdersvereniging Java heeft aan alle leden een verzoek gedaan een overzicht te verstrekken van hun huurontwikkeling vanaf ingangsdatum van het huurcontract, om zodoende meer inzicht te verkrijgen in de huurprijsontwikkeling vanaf 1997, het jaar waarin de woningen op het Java-Eiland betrokken werden. Wij wilden dit gebruiken om een goed onderbouwd advies te geven aan de verhuurder. Daarnaast hebben ons ook gericht tot het Gemeentebestuur van Amsterdam en vanzelfsprekend ook tot de media, waarover elders meer. Onze inspanningen waren succesvol, want voor 2018 is de huurstijging net als het jaar daarvoor tot 1% (excl. CPI) beperkt gebleven.

Ondersteuning en advies
Het besturen van een huurdersorganisatie staat of valt met een goede administratieve ondersteuning. In de praktijk werkt het bestuur vaak met een groot aantal verschillende programma’s. Ook bij HV Java was dat het geval. Het primaire doel voor een bestuur van een huurdersvereniging is het verstreken van de organisatie.

Wisso kan het bestuur van uw huurdersvereniging adviseren bij het vormgeven aan de organisatie, maar ook op punten als ledenwerving en overige ondersteunende werkzaamheden.  

Daarnaast assisteert Wisso ook Bewonerscommissies en Verenigingen van Eigenaren, bijvoorbeeld als extern adviseur of voorzitter van de ledenvergadering.  

S T E N E N  S P R E K E N

Onze missie

Goed beheer van vastgoed is van groot belang voor de eigenaars. Daarbij gaat het niet alleen over waardebehoud van het vastgoed maar ook over het realiseren van een fijne en veilige woon- en leefomgeving. Dat is waar wij voor staan! Wij werken samen met eigenaren, waarbij wij hen ontzorgen op basis van behoefte. Wij handelen vanuit het belang van de eigenaar en willen daarbij samenwerken met het VvE bestuur om deze sterk in positie te brengen zodat het bestuur de regie heeft over zowel het proces als de inhoud. Wij, professionals uit het bedrijfsleven, faciliteren. Dit doen wij vanuit een ruime ervaring op het gebied van beheer en vastgoed. Het gaat ons om kwaliteit, goed onderhoud, uw wooncomfort, de toekomst van uw gebouw, uw thuis, verantwoordelijke exploitatie (uitgaven en sparen). Kort gezegd: hands-on, praktisch en bekwaam in het leveren van goede dienstverlening. U bent trots op uw gebouw en uw woning daarin en daar dragen wij ons steentje aan bij. 

Core business

Wij begeleiden en ondersteunen, met als doel de VvE zoveel mogelijk self supporting te maken. Is er nog geen VvE omdat u met weinig appartementseigenaren bent of er tegenop ziet om het te gaan organiseren? Dan gaan wij u daarbij helpen.

Ervaring

De partners van Stenen Spreken hebben 10 jaar ervaring in het begeleiden van VvE’s. Daarnaast hebben zij grote ervaring in belangenbehartiging en het vertegenwoordigen. Bij deze jarenlange ervaring hoort ook de juridische kennis en het onderhouden en verbeteren van onderlinge relaties met zonodig mediation als bijzondere expertise.

Voor meer informatie zie www.stenenspreken.nl

CASE:
Acties van Huurdersvereniging JR Java richting de verhuurder en het gemeentebestuur van Amsterdam en de media.

In een persbericht van februari 2018 luidt de huurdersvereniging van het Java-eiland de noodklok bij gemeente.  Er is een stille uittocht van huurders op het Java-eiland gaande. Uit onderzoek onder 700 huurders in december 2016, kwam naar voren dat 92% van de huurders problemen heeft met de betaalbaarheid van hun huur en 56% van de huurders gaf aan binnen een periode van twee jaar te willen verhuizen. In 2017 zijn ruim 100 huurders vertrokken, de voorspelling blijkt dus uit te komen.  Uit recent onderzoek dat Huurdersvereniging JR Java in januari 2018 onder haar 314 leden heeft gehouden, komt het volgende beeld naar voren:

Zorgwekkende huurstijgingen
Bij aanvang in 1997 behoorde bijna 75% van de 700 woningen tot het middensegment. De gemiddelde aanvangshuur voor dit middensegment bedroeg in 1998 € 604. Dat is slechts € 112 meer dan de toenmalige huurgrens van € 492 voor sociale huurwoningen. Na het aflopen van de erfpacht afspraken - of zelfs al tijdens - tussen Bouwinvest en de Gemeente Amsterdam zijn de huren van deze woningen stapsgewijs verhoogd. De huren van de vrijesectorwoningen onder de groep huurders die daar al 20 jaar wonen zijn met 89% verhoogd. Dat is een gemiddelde huurstijging van 4,5% per jaar. In verhouding is de ontwikkeling vanaf 2012 echter het meest zorgwekkend. In de periode van 5 jaar tussen 2012-2016 bedroeg de verhoging 27,7%. Dat is een verhoging van ruim 5,5% per jaar en dat 5 jaar lang. De gemiddelde huur van de groep huurders van de vrije sector huurders bedraagt op dit moment € 1.430. Nieuwe huurders betalen een nog hogere huur, aangezien bij iedere mutatie de huren een forse huursprong maken. Verhoging van de huur met € 400 tot € 600 per maand blijkt heel gebruikelijk, waarbij huurstijging van 51% ineens, geen uitzondering is.

Normalisatie en reparatie huurbeleid
Wij vragen de gemeente om de woningen op Java-eiland terug te brengen naar middenhuur. En de liberalisering van sociale huurwoningen te stoppen. Bovendien zouden de afspraken die de gemeente Amsterdam en institutionele beleggers (zoals onze verhuurder Bouwinvest) maken over lange termijn huurmatiging en huurstabilisatie voor nog te bouwen middenhuur woningen elders in Amsterdam, ook voor zittende huurders moeten gelden. Te beginnen met het Java-Eiland!  Ons doel is normalisatie èn reparatie van ongepast en maatschappelijk ongewenst huurbeleid.